▲ 사진은 민들레코하우징(주)이 '농어촌 정비법'에 따라 여수 돌산 평사에 추진 중인 '새꿈도시' 조성사업 현장으로, 사업주는 인허가 행정절차가 전혀 진행되지 않은 상황에서 일반에 분양 모집해 수십억대를 받아 챙긴 것으로 전해져 사기분양 논란이 일고 있다.

국내 핫플레이스로 자리 잡은 여수 돌산 평사 '새꿈도시' 조성사업 과정에서 분양사기 의혹이 제기돼 논란이 커지고 있다.

해당 사업부지는 일반 분양이 쉽지 않은 '생산관리지역'으로 사업주는 여수박람회장 내에 모델하우스를 지어 분양을 모집한 것으로 알려졌다.

이곳은 '농어촌 정비법'을 적용받다 보니 생활환경정비사업만 할수 있는 까다로운 조건 탓에 사업주들이 수익사업에 손을 떼는 경우가 많다고 한다.

11일 여수시와 공익제보자 등에 따르면 전남도가 주관하는 새꿈도시 조성사업은 농촌인구 유입책의 하나로 전원주택과 체육·상업시설 등 다양한 편의시설이 제공된다고 밝혔다.

그에 따라 새꿈도시 대상에 선정되면 정책의 효율성을 높이기 위해 지구당 30억원 이내에서 진입도로와 상·하수도, 전기·통신 등 각종 기반시설을 지원받을 수 있는 것으로 알려졌다.

그런데 사업주는 평사 사업부지에 적합한 '버섯재배사'를 주목적으로 2017년 2월 여수시에 산지 전용허가를 취득한 것으로 취재결과 나타났다.

여기에는 농어촌 정비법에 근거해 사업을 추진해서인지 우선 버섯재배사로 허가를 낸 뒤 나중에 사업계획을 변경할 의도가 깔린 것으로 여겨진다.

이렇게 되면 애초 허가 목적과 다른 개발사업을 위한 빗장을 열수 있게 돼, 수익형 복합 주거공간 시설물을 건축할 수 있는 길이 열리게 된다.

그래서인지 사업주는 작년 3월부터 올해 3월까지 1년간 여수박람회장 내에 분양사무실을 운영하며 54%가량 1차 분양을 마친 것으로 확인됐다.

무엇보다 사업주는 농어촌 정비법에 따라 입주자 모집을 위한 사전 인허가 행정절차가 전혀 진행되지 않은 상황에서 수십억대 분양대금을 받아 챙긴 것으로 전해져 사기 분양 논란에 불을 지폈다.

사업주가 여수시청 관련 부서에 수차례 개발행위 인허가 서류를 접수했는데, 매번 부적합 판정을 받아 사업추진이 더디게 진행되고 있는 것도 이 때문이다.

▲ 사업주체인 민들레코하우징(주)이 작년 3월부터 올해 3월까지 1년간 여수박람회장 내에 분양사무실 내 모델하우스를 지어 수십억대 분양대금을 받은 것으로 취재결과 나타났다.

하지만 사업주는 작년부터 돌산 평사에 조성되는 타운하우스 '오즈레인보우빌리지'가 1차 입주자 모집을 성공리에 마치고 2차 입주자 모집에 나섰다고 온라인을 통해 대대적으로 홍보전을 펼쳤다.

한발 더 나아가 사업자인 '민들레코하우징(주)'은, 오즈레인보우빌리지 타운하우스와 테마파크는 100세대 규모 복합 주거단지로 2024년 입주 예정이라고 알렸다.

이보다 앞서 여수시는 작년 4월과 6월 두차례 도시계획위원회를 열어 '전라남도 새꿈도시 조성 후보지 지구지정 신청'에 따른 자문위원 회의를 가졌다.

당시 도시계획위 자문위원들은 "새꿈도시 지정 목적에 부합하는 체계적·계획적 단지 조성을 위한 지구단위계획 수립이 필요하다"면서 "숙박시설로 전용되지 않도록 건축물 용도를 제한해야 한다"고 못박았다.

새꿈도시 조성사업의 근거가 되는 농어촌 정비법 생활환경정비계획은 도지사 승인사항인데 다 마을정비구역으로 지정돼 있지 않은 상황에서 사업주가 입주자 분양을 모집할 경우 위법하다고 보기 때문이다.

민들레코하우징(주) 관계자는 이에 대해 "'여수 오즈레인보우빌리지'는 남해의 독일마을이나 원예 마을처럼 테마를 가진 관광형 타운하우스"라고 소개했다.

이 관계자는 "오즈레인보우빌리지 입주자 모집은 분양사기가 아니다"며 "농어촌 정비법에는 분양모집을 제재할 수 있는 법적 처벌조항이 없다"고 밝혔다.

그러면서 "공동체 마을 개념인 오즈레인보우빌리지는 소득세법상 조세특례제한법 제99조 4의 비과세 특례 적용 대상으로 1가구 2주택 양도소득세 대상에 해당하지 않는다"고 말했다.

이어 "전남에선 담양과 장흥 등지에서 새꿈도시 조성사업이 추진되고 있는 것으로 안다"면서 "여수시도 전향적으로 검토해 사업추진이 원만히 진행됐으면 좋겠다"고 밝혔다.

▲ 사진은 여수 돌산 '새꿈도시' 조성사업과 똑같은 '농어촌정비법'을 적용받는 화양면 나진 '분재마을' 조성사업 현장으로 내년 8월 완공을 앞두고 있다.

이런 가운데 내년 8월 완공을 앞두고 있는 화양면 나진 '분재마을' 조성사업도, 돌산 새꿈도시 사업과 똑같은 농어촌 정비법에 근거해 추진되고 있는 것으로 전해져 형평성 논란이 일 것으로 보인다.

실제 여수시는 2020년 6월 보도자료를 내고 "농어촌 정주여건 개선을 위한 새로운 형태의 분재 마을이 화양면 나진에 조성된다"고 전했다.

여수시는 이에 따라 "분재마을 조성사업에 조합원 57명으로 구성된 조합이 민간자본으로 모두 208억원이 투입돼 지역민과 관광객들에게 분재 감상 기회와 힐링의 공간으로 제공할 계획"이라고 홍보했다.

이와관련 분재마을 현장 관계자는 "도로와 하수시설 등은 대부분 마무리됐다"면서 "상수도 시설과 전기·통신 선로는 지중화로 계획하고 있고, 일부 기반시설과 건축이 끝나면 내년 8월경 완공 예정"이라고 밝혔다.

여수시 관계자는 "돌산 평사지역은 마을정비구역으로 생활환경정비계획이 수립돼 있지 않다"면서 "평사를 농어촌정비법에 따른 마을정비구역으로 지정해야 할 이유를 특정할 수 없다"고 밝혔다.

이 관계자는 "개발행위에 주민 대다수가 반대하고 있는데 다 주택사업자의 개발수요가 많아 농어촌 정비법에 선례가 되면 개발행위 허가를 막을 수 있는 명분이 사라져 난개발만 더욱 부추길 것"이라고 우려했다.

그러면서 "농어촌 정비법에 근거한 생활환경정비사업의 주체는 입주자로 구성된 '마을정비조합'으로, 인허가 전에 조합설립이 선행돼야 하는데 사업주는 행정절차를 깡그리 무시했다"고 지적했다.

아울러 "사업자인 민들레코하우징(주)은 평사에 새꿈도시 조성사업을 하면서 마을정비구역 지정 및 사전사업승인 없이 주택을 분양했다"며 "'주택건설' 사업으로 판단되니 개별법에 따라 인허가 받는 것이 타당하다"고 밝혔다.

[아래는 구글로 번역한 영문기사 전문입니다. 영문번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다. Below is the full English article translated by Google. It is assumed that there may be errors in the English translation.]

Controversy is growing over suspicions of sales fraud in the process of building the ‘New Dream City’ of Dolsan Pyeongsa Temple in Yeosu, which has established itself as a hot place in Korea.

The business site is a 'production management area' where it is not easy to sell to the general public.

 
It is said that there are many cases of business owners giving up on profit-making businesses due to the difficult conditions that only living environment maintenance projects can be done as they are subject to the 'Rural Village Maintenance Act'.

According to Yeosu City and public service informants on the 11th, Jeollanam-do's new dream city project is one of the measures to attract the rural population, and various convenient facilities such as country houses and sports and commercial facilities will be provided.

Accordingly, it is known that if selected as a new dream city, various infrastructure such as access roads, water and sewerage, electricity and communication can be supported within 3 billion won per district in order to increase the efficiency of the policy.

However, the report showed that the business owner obtained a permission for exclusive use of the production area in Yeosu in February 2017 for the main purpose of a ‘mushroom grower’ suitable for the Pyeongsa business site.

It is believed that the intention was to change the business plan after obtaining permission as a mushroom grower first, perhaps because the project was promoted based on the Rural Development Act.

If this happens, it will be possible to open the door for development projects other than the purpose of the original permit, which will open the way for the construction of profit-type complex residential facilities.

Perhaps that's why the business owner operated a sales office in the Yeosu Fairgrounds for a year from March of last year to March of this year, and it was confirmed that 54% of the first sales were completed.

Above all, the business owner was said to have received billions of units of pre-sale money in a situation where the administrative procedures for prior approval and permission for recruiting tenants were not carried out according to the Rural Development Act, sparking controversy over fraudulent pre-sale.

It is for this reason that the business owner has submitted documents for permission for development activities to the relevant departments of Yeosu City Hall several times, but each time it is judged inconsistent, so the project is progressing slowly.

However, the owner of the townhouse 'Oz Rainbow Village', which has been built in Dolsan Pyeongsa since last year, successfully completed the first round of resident recruitment and started a second round of occupant recruitment through an online publicity campaign.

Going one step further, Dandelion Co., Ltd., the operator, announced that the Oz Rainbow Village townhouse and theme park will be a 100-unit complex residential complex, scheduled to move in in 2024.

Prior to this, Yeosu City held an Urban Planning Committee meeting in April and June of last year to hold an advisory committee meeting in accordance with the ‘application for district designation as a candidate site for the creation of a new dream city in Jeollanam-do.’

At that time, the advisory members of the Urban Planning Committee nailed it, saying, “It is necessary to establish a district unit plan to create a systematic and planned complex that meets the purpose of designating a new dream city.

The living environment improvement plan of the Rural Development Act, which is the basis of the new dream city development project, is a matter approved by the provincial governor.

An official from Dandelion Co., Ltd. introduced that ‘Yeosu Oz Rainbow Village’ is a tourist-type townhouse with a theme like a German village or a horticultural village in the South Sea.

The official said that the recruitment of tenants in Oz Rainbow Village is not a sale fraud, and that there is no legal punishment clause that can sanction the recruitment of sales in the Rural Development Act.

He also said that Oz Rainbow Village, a concept of a community village, is subject to special exemption from taxation under Article 99 4 of the Restriction of Special Taxation Act under the Income Tax Act and does not fall under the transfer income tax for one household and two houses.

He then said that he knew that the new dream city project was being pursued in Damyang and Jangheung in Jeollanam-do, and that it would be good for Yeosu to review the project in a forward-looking manner.

In the midst of this, it is said that the ‘Bonjae Village’ project in Rajin, Hwayang-myeon, which is about to be completed in August of next year, is being promoted based on the same farming and fishing village improvement law as the Dolsan New Dream City project, which is likely to cause controversy over equity.

In fact, the city of Yeosu issued a press release in June 2020 and said that a new type of bonsai village would be built in Rajin, Hwayang-myeon to improve the living conditions in rural areas.

According to this, the city of Yeosu publicized that the association of 57 members will invest a total of KRW 20.8 billion in private capital for the Bonsai Village Creation Project to provide local residents and tourists with opportunities to appreciate bonsai and as a space for healing.

In this regard, an official at the Bonsai Village site said that most of the roads and sewage facilities have been completed, and the water supply facilities and electrical and communication lines are planned to be underground.

An official from the city of Yeosu said that the Dolsan Pyeongsa area is a village maintenance area and there is no living environment improvement plan in place.

The official concerned that the majority of residents were opposed to the development activity, but there was a lot of demand for development by housing business operators, so if the Rural Maintenance Act sets a precedent, the justification to block the permission for the development activity would disappear and only instigate chaotic development.

He also pointed out that the main body of the living environment improvement project based on the Rural Improvement Act is a “village maintenance association” made up of residents, and the establishment of the association must be preceded by a license and permission, but the business owner completely ignored the administrative procedures.

In addition, Dandelion Co., Ltd., the operator, said that it sold houses without designation of a village maintenance area and prior business approval during the Pyeongsa New Dream City development project.